激发市场活力 天津支持存量土地和房产的盘活利用

为提升存量土地、房产利用效率和效益，天津市日前出台了关于盘活存量土地房产有关支持政策，明确土地使用权人可通过自主、联合、入股以及转让、置换等多种方式对存量土地进行盘活利用，并在土地利用及规划等方面提出多项支持政策。

《中国经营报》记者注意到，天津市此次支持政策适用范围为已取得国有建设用地使用权的土地、具备合法手续的存量房产的盘活利用（商品住宅除外），其中除明确适用于产业园区的条款，其他条款产业园区内、外均可适用。

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多位业内人士曾向记者表示，当前盘活存量土地与房产已成为城市建设的一项重要内容，同时盘活存量土地等能提高土地利用效率，提升亩均效益，助力产业转型与发展，从而有效支撑经济社会高质量发展。但在盘活过程中要注重“放”“管”并举，出台支持举措的同时要持续完善监管机制。

允许产业用地类型合理转换

对于存量土地房产盘活，天津市此次出台的支持政策主要涉及规划以及土地利用等方面，其中对产业用地类型转换及用途变更或兼容等着墨颇多。

天津市此次政策提出产业园区内允许工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）和其他商务用地之间按要求合理转换。产业园区工业集中发展控制线内，除其他商务服务用地外的产业用地面积不应低于可开发建设用地面积的70%。

在用途兼容方面，天津市此次提出，在兼容用途不会对主要用地性质的建筑产生安全、环境、消防等负面影响的前提下，商业服务业设施、公共管理与公共服务设施、公用设施、道路与交通设施等可以相互兼容。

天津市此次还提出允许有条件的土地用途变更。具体来看，在符合国土空间规划和控制性详细规划的前提下，支持土地使用权人按照规划用途（商品住宅除外）实施建设和改造，按控制性详细规划重新核定规划条件，经有批准权的政府批准后可以协议方式办理相关用地手续，法律法规、原划拨决定书及原土地出让合同有明确约定需要收回的除外。

此外，利用具有合法手续的存量土地、房产资源，发展国家政策文件明确支持的创客空间、文化创意、科技服务业、养老、流通、服务、医养结合、线上线下商贸、互联网＋等产业的，在不改变用地主体和规划条件的前提下，经行业主管部门提供项目符合条件的证明文件后，可适用最高在5年内不改变原土地用途和土地权利类型的建设用地过渡期政策。

产业配套严禁建设商品住宅

除土地用途等方面的支持政策外，天津市此次还提出要完善产业配套设施，并对公服设施和产业用地规划指标适当放宽。

产业配套设施方面，天津市此次提出，产业园区内（除新型产业用地外）产业用地配套行政办公及生活服务设施用地面积占比可提高至15%，建筑面积占比上限相应提高，用地性质仍按照产业用地主导性质管理，配套提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设商品住宅。产业园区内新型产业用地兼容的配套服务设施建筑规模占比可以提高至30%，其中可以建设建筑规模不超过15%的商业、餐饮、宿舍，用地性质仍按主导用地性质管理。

需要注意的是，经产业园区管理机构统筹确定具体位置及规模后，产业园区内兼容（不超过控规地上建筑总规模15%，新型产业用地可按要求提高至30%）的配套设施相对应的用地面积或者建筑面积可集中在一个或几个地块，统一建设，严禁建设商品住宅。

对公服设施和产业用地规划指标，天津市此次提出，在不超过基准容积率且征得相关管理部门同意的前提下，公共管理与公共服务设施及社区公益性设施（社区商业除外）进行改造，允许其容积率在现状基础上适当提高；在不超过基准容积率前提下，产业园区内允许按需确定各类产业用地容积率、建筑密度和建筑高度。

此外，天津市此次还对零散用地集中开发以及利用地下空间建设等提出鼓励措施，对涉及的土地价款打折收取；明确支持具备独立开发条件的节余用地分割转让；鼓励产业园区平台发挥市场主体优势，探索市场化回购和退出路径等。